陈洪斌：黑石恒隆基金缘何遭抛售？

作者 陈洪斌 鹏扬信托基金副手经济学者

近期，全球较大效用投资股权信托基金管理母公司大块集团(以下通称大块)母母公司较大的房地产母公司信托基金——大块房地产母公司房地产信托信托基金(BREIT)已被约束买回经费。

由于金融零售商买回请求激增，大块集团即时约束了母母公司生产能力更高达1250亿美元(折合折合8800亿元)房地产母公司房地产信托信托基金(BREIT)的经费买回。

BRIET是何来脚？

被挤兑的这款大块新产品名叫BRIET，基本上它就是一款REITs新产品，这个B是大块集团英文名称Blackstone中的B，意译大块的REITs新产品。

自2016年设立以来，BREIT一直是大块集团的“拳脚新产品”，净股东权益超过690亿美元。据报道，相当少在2021年，BREIT就吸纳了大约200亿美元的净流入，在2022年此前9个年底造就大约170亿美元的净流入经费。

但近期两个年底，该信托基金接到大量买回请求。根据规则，该信托基金每个年底作价总额不大约净股东权益生产能力的2%，单个季度总计不大约净股东权益的5%。BREIT在个人经历了此前两个年底的大额买回后，大块于12年底1日备案，12年底只有极少数的买回请求能够被意味着。

为什么无故巨额挤兑？

我们通过分析这款新产品股东权益包的发布新闻的资讯挖掘出，BREIT信托基金虽在此前期有过一些特殊效用妨碍内部设计，但确有仍比如说一些问题。总之，我们需要辩证当做该股东权益包的形态与内部设计。

充分来讲，BREIT新产品确有在早期内部设计上是考虑了美联储持续加息造就的零售商效用。鉴于美联储加息造就的公司股票和优先股估值损失，BREIT新产品做了IRS(Interest Rate Swap)即利率衍生品/利率交换的效用严惩须要。虽然从股东权益包的发布新闻披露数据，我们尚必须非常简单据信该新产品延展的效用敞口，但通过其法律依据内部设计和新产品估值变化，总体上可反发售该新产品的IRS的延展倍数还是尤其更高的。可见该新产品，在一定相对上也是考虑逆行补救房地产效用的。

但此次BREIT新产品无故到集中挤兑，我确信很大一部分诱因是因为其中上层股东权益的诱因。我们锁上该新产品股东权益包自此挖掘出，里面存在大量的出租类股东权益，且股东权益的市价倍数相当更高，占到了中上层股东权益的大脚。

按照加拿大房地产母公司商品价格和加拿大房地产母公司市价相互间的正因如此联系可知，市价零售商测试者一般要滞后于房地产母公司商品价格大约12-18个年底。主要诱因有两个：其一，房屋市价和房地产母公司商品价格对经济趋势变化准确性是不一致的，市价本身就存在滞后性。其次，就是统计误差的存在。当房地产母公司商品价格发生变化，全美存量房地产母公司商品价格都要重新展开总价，连续性房地产母公司商品价格高度就会浮现下降。但反观市价就不一样了，即便当年底市价浮现尤其大幅度的低迷，但作为存量市价，由于合同并未签订，比如存续期是12年底或24个年底，市价还依靠在现有高度，或维持在一个较更高高度。因此，加拿大市价的下降实际是滞后于房地产母公司商品价格下降的。

我们想到，大块这款BREIT新产品的中上层股东权益市价比例相当更高。所以，我预测此次在零售商上集中挤兑大块BREIT新产品的房地产人多是机构金融零售商。一旦金融零售商想到股东权益包里连续性中上层的股东权益重要性在未来一段时间(比如12个年底或18个年底)或许浮现上涨效用，那“跑路”毫无疑问是任何一个和善金融零售商的应该操作。

零售商上有不少论调都确信，大块这款BREIT新产品的总价法则有问题，但如果按会计准则来看，我确信问题不大，因为即便按照那时候零售商商品价格推算，股东权益包再现的是思绪的市价，而房地产人关切的是未来的市价，着眼点完全不同。